淺析房地產(chǎn)經(jīng)濟周期性波動

　　改革開放以來，隨著國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)有了空前的進步。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展大大促進了我國經(jīng)濟的快速發(fā)展并對許多其他行業(yè)的發(fā)展起到了很大的推動作用。目前，房地產(chǎn)行業(yè)在我國的經(jīng)濟發(fā)展中已經(jīng)有著非常重要的地位。但是，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中也存在著一些問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟經(jīng)常出現(xiàn)周期性的波動。文章從這個角度出發(fā)，介紹房地產(chǎn)經(jīng)濟周期性波動的相關(guān)理論及特點，并通過房地產(chǎn)經(jīng)濟周期性波動的影響因素分析其解決措施。

　　《四川建筑科學(xué)研究》本刊是“中文建筑科學(xué)類核心期刊”(北京大學(xué)圖書館與北京高校圖書館期刊工作研究會聯(lián)合編制)、 “中國科技論文統(tǒng)計源核心期刊”(中國科學(xué)技術(shù)信息研究所編制)，亦是四川省優(yōu)秀期刊、《中國學(xué)術(shù)期刊(光盤版)檢索與評價數(shù)據(jù)規(guī)范》執(zhí)行優(yōu)秀期刊。已加入“萬方數(shù)據(jù)(China Info)系統(tǒng)《科技期刊群》”、《中國學(xué)術(shù)期刊(光盤版)》和“中國期刊網(wǎng)”等。獲獎情況：四川省優(yōu)秀期刊(1995);《CAJ-CD規(guī)范》執(zhí)行優(yōu)秀期刊。

　　近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，逐漸成為促進我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要行業(yè)，并且，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展還帶動了相關(guān)行業(yè)的興起及快速發(fā)展，甚至直接影響到國民經(jīng)濟的穩(wěn)定和健康發(fā)展。但是，縱觀我國二十余年來房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，也出現(xiàn)了周期性波動的現(xiàn)象，這不僅不利于房地產(chǎn)行業(yè)的自身發(fā)展，更波及整個國民經(jīng)濟，這也引起了政府機構(gòu)和經(jīng)濟研究部門及相關(guān)人員開始加強對房地產(chǎn)經(jīng)濟周期性波動問題的研究，力圖找到出現(xiàn)波動的原因和避免及減緩波動的措施，從而保證房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定性，進而保證國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。

　　一、房地產(chǎn)經(jīng)濟周期性波動的概述

　　(一)房地產(chǎn)經(jīng)濟周期性波動的內(nèi)涵

　　房地產(chǎn)周期的概念最早是由霍伊特(Hoyt，1933)在對芝加哥土地市場的分析中提出，穆勒(Mueller，1995)提出了房地產(chǎn)實際周期和房地產(chǎn)金融周期兩個不同層次的房地產(chǎn)周期概念，分別從對房地產(chǎn)真實空間的需求和房地產(chǎn)金融資本市場向房地產(chǎn)流動的周期性變化，使房地產(chǎn)周期的概念的內(nèi)涵更加豐富和明確具體。房地產(chǎn)市場的周期性波動，就是指房地產(chǎn)市場曲線圍繞著市場均衡水平上下波動，而呈現(xiàn)出相似性、重復(fù)性、循環(huán)性特征的一種規(guī)律。而房地產(chǎn)市場曲線，就是通過房地產(chǎn)價格、租金、房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率、房地產(chǎn)銷售增長率、建筑開工量、建筑竣工量、房地產(chǎn)市場空置率等經(jīng)濟指標的波動反映出來。

　　(二)房地產(chǎn)經(jīng)濟周期性波動的特點

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟周期性波動是一個上升與下降、擴張與收縮不斷往復(fù)運動的過程。主要包含復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條四個階段。復(fù)蘇期階段房地產(chǎn)供給大于需求，供求處于非均衡狀態(tài)，此時房地產(chǎn)交易量較低，但價格止跌趨穩(wěn)，市場預(yù)期開始好轉(zhuǎn);繁榮期房地產(chǎn)需求以一定速度增長，房地產(chǎn)價格開始快速上漲，各級市場成交量激增;經(jīng)過繁榮階段之后，過高的價格使一般居民無力承擔(dān)，房地產(chǎn)需求逐漸減少，供給超過需求，房地產(chǎn)空置率上升，房價開始下跌，市場預(yù)期悲觀;隨著供求矛盾日益尖銳，房地產(chǎn)市場銷售競爭加劇，樓價繼續(xù)下跌，市場逐漸萎縮，由此進入蕭條期階段。

　　(三)房地產(chǎn)經(jīng)濟周期性波動和國民經(jīng)濟周期波動的關(guān)系

　　在近300年經(jīng)濟發(fā)展史上，經(jīng)濟周期現(xiàn)象得到很多研究者的關(guān)注，也有很多理論成果。新中國成立以后，由于經(jīng)濟體制在不同時期的不同特征，呈現(xiàn)出不同的周期性波動特點，改革開放前，突出特點是大起大落，改革開放后是波幅減緩。

　　中國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期自改革開放以來呈現(xiàn)出顯著的增長型周期特征，且波動劇烈、頻繁，相關(guān)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)資料研究結(jié)果表明，中國房地產(chǎn)周期波動特征主要有房地產(chǎn)開發(fā)投資周期、房地產(chǎn)需求周期、房地產(chǎn)價格周期三個特征。這三個特征之間存在明顯的領(lǐng)先滯后關(guān)系，當房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)下滑，房地產(chǎn)開發(fā)投資必然下降，房地產(chǎn)價格跟著下跌，反之亦然。

　　根據(jù)兩者的特征分析可以看出房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動和國民經(jīng)濟周期波動在波動方向、波動領(lǐng)先滯后和波動幅度等方面存在內(nèi)在聯(lián)系。從波動方向來看，兩者基本上是同向變化，當國民經(jīng)濟周期處于上升階段時，房地產(chǎn)經(jīng)濟周期通常也處于上升階段，反之同呈下行趨勢;從波動領(lǐng)先滯后關(guān)系來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動程度遠高于國民經(jīng)濟周期波動程度;從波動幅度來看，在同一時期內(nèi)，房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的波動幅度大于國民經(jīng)濟周期波動幅度。

　　二、房地產(chǎn)經(jīng)濟周期性波動的影響因素

　　(一)金融市場對房地產(chǎn)經(jīng)濟周期性波動的影響

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)周期性的波動受很多因素影響，其首要影響因素就是金融市場的不穩(wěn)定性。首先銀行信貸是房地產(chǎn)商開發(fā)資金的重要來源，而信貸條件的寬松將促進房地產(chǎn)投資的增加和房價的上漲，利率的下降也會影響房地產(chǎn)開發(fā)成本和利潤;其次隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，人均收入快速增長，加之國家對個人住房貸款一系列利好政策的出臺促進了消費者的購買信心;三是人民幣升值下的大量外資流入，對房地產(chǎn)價格的上漲起到了一定的推動作用。而一旦央行迫于通脹壓力開始收緊信貸條件，提高利率，房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)需求、房地產(chǎn)價格必將受到抑制，從而帶來了房地產(chǎn)經(jīng)濟的周期性波動。

　　(二)土地開發(fā)對房地產(chǎn)經(jīng)濟周期性波動的影響

　　對房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)周期性波動有較大影響的另一個因素是土地開發(fā)。從表面上看，地方政府制定土地供應(yīng)計劃，確定土地供應(yīng)的數(shù)量和結(jié)構(gòu)，采用招標、拍賣、掛牌方式出讓土地，但在實際操作過程中，由于房地產(chǎn)商大量囤地、地方政府暗中托市，中央政府的土地政策很難達到預(yù)期目標，甚至事與愿違。一般而言，國家對于土地的開發(fā)受到市場宏觀調(diào)控的影響，政府根據(jù)市場的住房需求情況對土地的開發(fā)進行合理的把控，所以土地開發(fā)對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響會根據(jù)市場供需產(chǎn)生周期性的波動。

　　(三)市場供求狀況對房地產(chǎn)經(jīng)濟周期性波動的影響

　　對房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)周期性波動有較大影響的第三個因素是市場供求狀況。房地產(chǎn)投資者要準確把握市場方向，做出準確的投資，從而得到市場效益。當市場需求量大時，房屋的價格就會提高，當市場需求量小時，房屋價格就會降低，所以投資者要對市場調(diào)控有深刻的理解，不要盲目跟風(fēng)，在市場變化時做出準確的判斷，不要打破供需平衡，避免出現(xiàn)高的投資風(fēng)險。所以總的來說，市場供求狀況的變化對于房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)周期性波動是有很大影響的。

　　(四)國家政策調(diào)整對房地產(chǎn)經(jīng)濟周期性波動的影響

　　國家政策是國家相關(guān)部門根據(jù)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控情況制定的一系列影響房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)定。這些具有反周期性質(zhì)的宏觀政策在短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場運行狀況的影響是較為顯著的。當這些政策反應(yīng)過慢、過溫則難以達到調(diào)控的效果，當這些政策過急過猛又容易導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟的過度波動。市場是不斷變化的，而相關(guān)政策的制定需要一系列的流程，所以說，國家政策的制定會在一定程度上對房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動情況產(chǎn)生影響。

　　三、房地產(chǎn)經(jīng)濟周期性波動的解決措施

　　(一)加大對金融市場的管理

　　制定靈活高效的金融政策，合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的開發(fā)貸款政策、住房信貸政策和利率政策等，對房地產(chǎn)供求關(guān)系的調(diào)節(jié)有著顯著效果。在房地產(chǎn)市場衰退或蕭條期，大力推行適度寬松的貨幣政策，放松房地產(chǎn)信貸、降低房地產(chǎn)貸款利率，刺激房地產(chǎn)交易規(guī)模的擴大。同時政府對信貸和利率等政策的制定和實施必須有一定的超前性、靈活性，盡可能的提高金融政策的效率，從而減少或平緩對房地產(chǎn)經(jīng)濟周期性波動的影響。

　　(二)確保對土地開發(fā)的規(guī)范化管理

　　合理制定土地供應(yīng)計劃和土地政策，不斷完善招拍掛制度。根據(jù)房地產(chǎn)市場運行的實際狀況，科學(xué)確定土地供應(yīng)計劃，運用土地供給杠桿，對房地產(chǎn)市場實行調(diào)控，明確規(guī)定房地產(chǎn)項目的開、竣工期限，堅決限制和打擊房地產(chǎn)商的囤地、炒地行為，保證每一塊土地的使用都符合相關(guān)的規(guī)定。只有這樣，才能在一定程度上確保對土地開發(fā)的規(guī)范化管理，才能對房地產(chǎn)經(jīng)濟的周期性波動產(chǎn)生積極的影響。

　　(三)加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控

　　政府加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，建立和完善房地產(chǎn)供給體系和房地產(chǎn)市場，明確界定市場和政府的職能。建立健全高端商品房、普通商品房、經(jīng)濟適用房、市場租賃房等有機結(jié)合的住房供應(yīng)體系，并根據(jù)實際情況，適時調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。政企分工合作，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面向房地產(chǎn)市場，充分滿足房地產(chǎn)供給需求，政府著力穩(wěn)定房價，規(guī)范市場秩序，遏制投機性炒房，控制投資性購房，保證房地產(chǎn)市場的供需平衡，只有這樣，才能保證房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，保證國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定增長。

　　(四)建立健全房地產(chǎn)市場信息披露制度

　　對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，只靠市場調(diào)節(jié)是不夠的，完善房地產(chǎn)市場信息披露制度，是非常有必要的。加強對房地產(chǎn)商行為的監(jiān)管，確保房地產(chǎn)市場的信息公開、透明，為購房者提供客觀、準確的市場信息。地方政府要及時向社會公布住房建設(shè)計劃和住房用地年度供應(yīng)計劃，加強對房地產(chǎn)商在購地、融資和商品房銷售等環(huán)節(jié)的監(jiān)管，防范各種形式的房地產(chǎn)金融投機活動，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟在合理的范圍內(nèi)波動。

　　四、結(jié)論

　　房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，帶動了我國其他行業(yè)的發(fā)展并且促進了國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，已經(jīng)成為影響我國經(jīng)濟發(fā)展的主要行業(yè)之一。但是，房地產(chǎn)經(jīng)濟也存在著一系列影響經(jīng)濟周期性波動的因素，本研究對這些因素進行了分析，并且提出了相應(yīng)的應(yīng)對措施�？偟膩碚f，要想使得房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，就必須使得房地產(chǎn)經(jīng)濟在合理的范圍內(nèi)波動，并且使得這種波動和國民經(jīng)濟的波動在趨勢上是一致的。只有這樣，房地產(chǎn)行業(yè)才會有廣闊的發(fā)展前景，才能更好的促進相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，更好的為國民經(jīng)濟的發(fā)展做貢獻。

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