核心中級(jí)法學(xué)論文格式不動(dòng)產(chǎn)登記制度新法學(xué)管理方針

　　在不動(dòng)產(chǎn)登記管理制度上的新應(yīng)用管理措施制度發(fā)展模式有哪些呢，同時(shí)有關(guān)現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)登記策略的新技巧有哪些方式，本文選自：《現(xiàn)代法學(xué)》,《現(xiàn)代法學(xué)》長(zhǎng)期秉承“注重理論與實(shí)踐相結(jié)合，推動(dòng)法學(xué)繁榮發(fā)展”的辦刊宗旨，積極進(jìn)取，務(wù)實(shí)求精，為繁榮中國(guó)的法學(xué)研究，推動(dòng)中國(guó)的法治進(jìn)程作出了重要貢獻(xiàn)，并獲得國(guó)家和社會(huì)的高度評(píng)價(jià)，全面反映國(guó)內(nèi)外法治最新動(dòng)態(tài)，為法律學(xué)人和法律工作者之間溝通學(xué)術(shù)思想、探討法治難題、評(píng)價(jià)改革得失構(gòu)建暢通的平臺(tái)。實(shí)行“同行專家雙向匿名審稿制”，取舍稿件重在學(xué)術(shù)水平，對(duì)選題意義重大、內(nèi)容富有創(chuàng)見(jiàn)、論證充分、語(yǔ)言規(guī)范的稿件優(yōu)先刊用。

　　摘要：公證制度介入的價(jià)值在于，公證機(jī)構(gòu)依法對(duì)當(dāng)事人之間的不動(dòng)產(chǎn)交易進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，保證公示的權(quán)利與事實(shí)權(quán)利一致。同時(shí)，還對(duì)當(dāng)人進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易起到警示作用，使其對(duì)交易行為采取審慎的態(tài)度。對(duì)登記機(jī)構(gòu)而言，降低了風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)移了登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任負(fù)擔(dān)。同時(shí)還可以彌補(bǔ)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則的不足，填補(bǔ)空白。

　　關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記,法學(xué)制度,法學(xué)論文

　　一、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的主要問(wèn)題

　　(一)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度概述

　　物權(quán)登記分為實(shí)質(zhì)審查與形式審查兩種審查方式。實(shí)質(zhì)性審查相較于形式審查的差別在于，是否對(duì)引起物權(quán)變動(dòng)的原因行為進(jìn)行合法性和真實(shí)性審查，其可以有效的證明登記權(quán)利與真實(shí)權(quán)利是否一致，提高物權(quán)登記的公信力，穩(wěn)定社會(huì)秩序和保護(hù)交易安全。我國(guó)《物權(quán)法》與《城市房地產(chǎn)管理法》明確了房產(chǎn)及土地物權(quán)登記部門及相關(guān)問(wèn)題，初步建立起了不動(dòng)產(chǎn)登記制度，但兩部法律均未將公證制度引入登記制度。

　　(二)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的主要缺陷

　　1.不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記形式審查模式的弊端

　　我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記審查方式屬于形式還是實(shí)質(zhì)性審查，學(xué)界及實(shí)務(wù)界的看法均莫衷一是。主要原因是《物權(quán)法》第12條規(guī)定，一般情況下不動(dòng)產(chǎn)登記采取窗口審查即根據(jù)當(dāng)事人申請(qǐng)時(shí)提交的材料進(jìn)行形式審查，只有在必要時(shí)可以實(shí)地查看。但在實(shí)踐中看我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記審查方式為形式審查，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)若對(duì)每一個(gè)物權(quán)變動(dòng)都進(jìn)行實(shí)地查看，保證登記簿與實(shí)際權(quán)利一致，顯然不可能。也無(wú)疑增加了時(shí)間和成本，影響登記的效率，進(jìn)而影響商品交易的迅捷和流轉(zhuǎn)。因此，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度主要是形式性審查方式，但這樣的做法容易產(chǎn)生登記錯(cuò)誤，進(jìn)而降低不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力，影響交易安全。

　　2.登記錯(cuò)誤責(zé)任認(rèn)定及救濟(jì)機(jī)制不完善

　　《物權(quán)法》第21條規(guī)定了因登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤導(dǎo)致他人損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但是這條規(guī)定太籠統(tǒng)，“對(duì)登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任性質(zhì)、原則、責(zé)任范圍等均未作明確規(guī)定，而且缺乏統(tǒng)一的司法救濟(jì)制度” 。當(dāng)事人因善良信賴登記機(jī)構(gòu)公示的錯(cuò)誤信息，造成財(cái)產(chǎn)損失不可避免，如何救濟(jì)?現(xiàn)有的救濟(jì)方式為外乎兩種：第一國(guó)家賠償。當(dāng)事人提起行政訴訟，但因法律依據(jù)、法律程序以及證據(jù)運(yùn)用等缺失，當(dāng)事人若想勝訴困難極大。第二民事賠償。因?yàn)榈怯洐C(jī)構(gòu)屬于國(guó)家行政機(jī)關(guān)，不屬于民事主體，因此于法無(wú)據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記錯(cuò)誤給當(dāng)事人造成損失的責(zé)任認(rèn)定及救濟(jì)機(jī)制是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度飽受部分學(xué)者及實(shí)務(wù)者非議，并呼吁引入公證制度的一個(gè)重要原因。

　　3.物權(quán)變動(dòng)的真空地帶

　　物權(quán)變動(dòng)登記的原則在大陸法系主要有：一是登記對(duì)抗主義，二是登記要件主義。登記對(duì)抗主義是指物權(quán)登記不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果，登記僅是為了對(duì)抗第三人。“登記要件主義是指物權(quán)登記是物權(quán)變動(dòng)的生效要件，不登記不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果。我國(guó)《物權(quán)法》采取登記生效主義，即債權(quán)行為與物權(quán)行為相分離，不動(dòng)產(chǎn)交易合同自債權(quán)合同成立時(shí)成效(除法律另有規(guī)定或合同另有約定外)，不登記不影響合同成立并生效，只是不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果。” 那么債權(quán)合同成立并生效后，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記之前存在真空地帶。大多持引入公證制度的學(xué)者認(rèn)為，此階段可以引入公證制度，由公證機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的審查，確保物權(quán)登記與實(shí)際權(quán)利相一致，保證交易安全。

　　二、國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)登記中公證制度的立法例考察

　　(一)德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記中公證的規(guī)定

　　作為典型的大陸法系國(guó)家，德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記采取形式主義的物權(quán)立法模式，即物權(quán)變動(dòng)時(shí)必須具備有效的債權(quán)合同、物權(quán)變動(dòng)合意及登記形式要件。而公證制度貫穿于上述三個(gè)階段，即公證機(jī)構(gòu)發(fā)揮著履行實(shí)質(zhì)性審查的關(guān)鍵作用。德國(guó)《土地登記條例》規(guī)定：“只有通過(guò)公開(kāi)文書或者公開(kāi)公證文書證明同意登記或者其他用于登記所必須的表示的，才為登記。” 《德國(guó)民法典》第313條規(guī)定當(dāng)事人一方以申請(qǐng)或者受讓土地所有權(quán)為義務(wù)的合同，須經(jīng)過(guò)公證。 公證機(jī)構(gòu)考察當(dāng)事人之間是否具有真實(shí)有效的物權(quán)變動(dòng)合意，處分人處分的權(quán)利與事實(shí)是否相符，由公證機(jī)構(gòu)來(lái)核實(shí)實(shí)體法律行為和實(shí)體權(quán)利的對(duì)應(yīng)性。

　　(二)法國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記中公證的規(guī)定

　　法國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記效力采取登記對(duì)抗主義的立法例，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)自債權(quán)合同成立生效時(shí)變動(dòng)，登記僅產(chǎn)生對(duì)抗第三人效力，不登記不影響物權(quán)變動(dòng)的效果。登記機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)對(duì)當(dāng)事人之間申請(qǐng)登記的行為效力進(jìn)行審查，只有例外情形時(shí)，才可依據(jù)相關(guān)法律審查當(dāng)事人之間的行為效力。如果物權(quán)的變動(dòng)僅依靠債權(quán)行為就可以實(shí)現(xiàn)，那么如何保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全?實(shí)際上公證機(jī)構(gòu)早已介入，即《法國(guó)民法典》第1582條規(guī)定買賣得以公證文書為之，或者以私署文書為之;各地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)的買賣、分割、申請(qǐng)、抵押、拍賣等行為必須公證。只有經(jīng)過(guò)公證登記機(jī)關(guān)才給予公示，公證機(jī)構(gòu)的作用顯而易見(jiàn) ，其構(gòu)筑了一道防火墻，過(guò)濾了不動(dòng)產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)，保證了登記權(quán)利與事實(shí)權(quán)利一致，確保了交易安全。

　　德法兩國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記引入公證的主要原因是，公證機(jī)構(gòu)作為非國(guó)家行政機(jī)構(gòu)依法獨(dú)立行使國(guó)家證明權(quán)，以其行使公權(quán)力調(diào)整私權(quán)行為并對(duì)私權(quán)產(chǎn)生準(zhǔn)司法效果的特性，契合了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)過(guò)程中的內(nèi)在需要。

　　三、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記中引入公證制度的必要性與可行性

　　(一)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記中引入公證制度的必要性

　　1.預(yù)防和減少糾紛，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定及不動(dòng)產(chǎn)交易安全

　　公證機(jī)構(gòu)行使的證明權(quán)屬于國(guó)家公權(quán)力范疇，其以擁有的證明、監(jiān)督、預(yù)防等價(jià)值功能調(diào)控不動(dòng)產(chǎn)交易行為，考察當(dāng)事人之間是否具有真實(shí)的物權(quán)變動(dòng)原因。不動(dòng)產(chǎn)登記制度中引入公證，將會(huì)有效防止申請(qǐng)人提供虛假權(quán)屬證明等虛假材料，欺詐登記機(jī)構(gòu)騙取登記的行為發(fā)生，降低錯(cuò)誤登記的幾率。從而提高登記信息的可靠性，增強(qiáng)公示信息的公信力，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全。

　　2.合理分配并強(qiáng)化各方責(zé)任，化解登記機(jī)關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)

　　物權(quán)具有絕對(duì)排他性的效力，因此物權(quán)信息必須以一種可以被外界了解其現(xiàn)狀及變動(dòng)狀態(tài)的方式，解決信息不對(duì)稱，使第三人產(chǎn)生物權(quán)交易的信賴。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記是以登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方法，這種公示方法使得第三人可以通過(guò)外部了解不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的現(xiàn)狀，保護(hù)善意信賴公示信息而為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易的第三人的利益。

　　(二)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記中引入公證制度的可行性

　　1.德法兩國(guó)立法例的理論啟示

　　德法兩國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記引入公證的立法例值得我們學(xué)習(xí)和借鑒，特別是德國(guó)的立法模式。德國(guó)將不動(dòng)產(chǎn)交易分為債權(quán)行為和物權(quán)行為，法律賦予公證機(jī)構(gòu)審查債權(quán)行為，登記機(jī)構(gòu)審查物權(quán)行為。登記機(jī)構(gòu)辦理登記時(shí)要求申請(qǐng)人必須提供公證書，否則不予辦理。物權(quán)行為理論為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記引入公證程序，并將公證設(shè)置為前置程序提供了前提和基礎(chǔ)。

　　2.我國(guó)公證制度本身優(yōu)勢(shì)契合了不動(dòng)產(chǎn)登記的內(nèi)在需求

　　(1)公證機(jī)構(gòu)依法相對(duì)獨(dú)立，機(jī)構(gòu)設(shè)置比較合理。作為公權(quán)力社會(huì)化的一種表現(xiàn)，公證機(jī)構(gòu)行使的證明權(quán)屬于國(guó)家證明權(quán)，屬于社會(huì)公權(quán)力的范疇。但公證機(jī)構(gòu)屬于非國(guó)家機(jī)關(guān)，因此，公證機(jī)關(guān)與行政脫鉤，在體制上保證了公證機(jī)關(guān)免受非法或者不當(dāng)?shù)男姓�干預(yù)，依法獨(dú)立行使國(guó)家證明權(quán)。同時(shí)，公證體制本身的發(fā)展思路將是公證的社會(huì)化，使得公證機(jī)構(gòu)更具鮮明的社會(huì)服務(wù)性質(zhì)。

　　(2)監(jiān)督機(jī)制較為完善，賠償責(zé)任確定。相較于登記體制，我國(guó)《公證法》規(guī)定的比較完善，在公證的性質(zhì)、公證業(yè)務(wù)的管轄、公證范圍以及法律責(zé)任等方面規(guī)定的較為完善。既確保了公證行為順利進(jìn)行，又使公證得到全方位的監(jiān)控。有權(quán)利必有救濟(jì)，公證制度相較登記制度在賠償制度上設(shè)置的比較完善。首先，公證法明確規(guī)定了公證行為本身具有有責(zé)性，即建立有過(guò)錯(cuò)責(zé)任追究制度，因公證錯(cuò)誤造成的當(dāng)事人的損失，由公證機(jī)構(gòu)或者公證員擔(dān)任賠償責(zé)任。其次，按照公證法第15條的規(guī)定，公證行為參加公證執(zhí)業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)，將執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。最后，公證賠償后備金等公證補(bǔ)償制度的設(shè)立，為公證執(zhí)業(yè)行為的賠償責(zé)任再加一道防線。上述公證賠償責(zé)任制度將為公證執(zhí)業(yè)責(zé)任提供充分的制度保障，使其可以完全承擔(dān)執(zhí)業(yè)行為的社會(huì)法律責(zé)任。而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度尚未設(shè)立比較完善的賠償制度等，若因登記機(jī)構(gòu)及工作人員造成當(dāng)事人損失的，很難得到賠償。