資金管理下房地產(chǎn)業(yè)政策制度

　　文章是一篇房地產(chǎn)論文，主要講述了資金管理下房地產(chǎn)業(yè)新改革政策管理方式和發(fā)展戰(zhàn)略等等。本文選自：《中國(guó)房地產(chǎn)》,《中國(guó)房地產(chǎn)》堅(jiān)持為社會(huì)主義服務(wù)的方向，堅(jiān)持以馬克思列寧主義、毛澤東思想和鄧小平理論為指導(dǎo)，貫徹“百花齊放、百家爭(zhēng)鳴”和“古為今用、洋為中用”的方針，堅(jiān)持實(shí)事求是、理論與實(shí)際相結(jié)合的嚴(yán)謹(jǐn)學(xué)風(fēng)，傳播先進(jìn)的科學(xué)文化知識(shí)，弘揚(yáng)民族優(yōu)秀科學(xué)文化，促進(jìn)國(guó)際科學(xué)文化交流，探索防災(zāi)科技教育、教學(xué)及管理諸方面的規(guī)律，活躍教學(xué)與科研的學(xué)術(shù)風(fēng)氣，為教學(xué)與科研服務(wù)。

　　摘要：企業(yè)在建立資本結(jié)構(gòu)時(shí),要根據(jù)自身的發(fā)展規(guī)劃和償還能力確立融資目標(biāo),負(fù)債份額,債源分布,還債時(shí)間,將投資回收時(shí)間與負(fù)債時(shí)間長(zhǎng)短期聯(lián)合起來(lái),防止還債集中到來(lái)。創(chuàng)建良好的籌資環(huán)境,降低資金成本,避免到期物理償債的現(xiàn)象發(fā)生,有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),良好的融資環(huán)境能夠促進(jìn)企業(yè)吸收到更多的投資。

　　關(guān)鍵詞：資金管理,房地產(chǎn)制度,房地產(chǎn)應(yīng)用,房地產(chǎn)論文

　　一、當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)資金管理現(xiàn)狀

　　房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈?zhǔn)且皂?xiàng)目的融資為開(kāi)端,經(jīng)過(guò)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)以及房子的交付使用,到項(xiàng)目的售后,其最終的過(guò)程是支付外部的融資成本,這幾個(gè)過(guò)程形成了房地產(chǎn)行業(yè)循環(huán)反復(fù)使用,房產(chǎn)企業(yè)資金鏈的管理主要包括資金的籌措,資金的使用和資金的回流三個(gè)環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)生產(chǎn)過(guò)程中,需要吸收大量的社會(huì)物化勞動(dòng)投入,勢(shì)必要?jiǎng)佑么罅康娜肆ξ锪?規(guī)模較大的住宅小區(qū)以及建筑物的建設(shè)資金大部分需要上億元甚至更多,所以在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要大量的資金支持,整個(gè)環(huán)節(jié)中必須保證資金鏈的良好運(yùn)作。房地產(chǎn)項(xiàng)目資金環(huán)節(jié)是一個(gè)很長(zhǎng)的周期,資金投入大,回籠慢,同時(shí)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中會(huì)面臨許多偶然因素的制約,包括土地投資市場(chǎng)、綜合開(kāi)發(fā)市場(chǎng)以及房地產(chǎn)銷售市場(chǎng),項(xiàng)目資金投入后需要經(jīng)過(guò)各個(gè)市場(chǎng)的一次性的完整流通才能獲得最終的利潤(rùn)。

　　二、房地產(chǎn)業(yè)資金管理存在的問(wèn)題

　　我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式簡(jiǎn)單可以歸納為置地-建設(shè)-銷售三個(gè)部分,建設(shè)時(shí)間、市場(chǎng)環(huán)境以及政府制定的行政法規(guī)等,無(wú)法進(jìn)行有效的盈利預(yù)測(cè),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理上存在著許多需要改進(jìn)的方面,如公司治理結(jié)構(gòu),資金管理,工程財(cái)務(wù)管理以及整個(gè)項(xiàng)目資金賬目的審計(jì)環(huán)節(jié)都存在不同程度的問(wèn)題。

　　(1)資金管理存在漏洞

　　貨幣資金是企業(yè)變現(xiàn)能力最強(qiáng)的資產(chǎn),可以用來(lái)滿足企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中資金流動(dòng)支付的需要,同時(shí)也是企業(yè)還本付息和依法納稅的重要保障,資金成本較高。此外,項(xiàng)目?jī)?nèi)部資金管理也很重要,如果某職位在財(cái)務(wù)管理上的權(quán)力較大,高度的資金集權(quán)會(huì)增大財(cái)務(wù)舞弊事件發(fā)生的概率。

　　(2)收入成本核算缺乏合理性

　　房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)周期一般是一年以上,項(xiàng)目較大的工程甚至要3至5年的時(shí)間。這期間,資金的收效慢,就會(huì)發(fā)生企業(yè)的投入產(chǎn)出比例呈現(xiàn)出不合理的現(xiàn)象,大量的資金投入產(chǎn)生的費(fèi)用無(wú)法與收入配比,需要注意的是,開(kāi)發(fā)產(chǎn)品即便預(yù)售完畢,預(yù)售款項(xiàng)并不能確認(rèn)是收入,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程項(xiàng)目,項(xiàng)目銷售單位卻是單個(gè)樓層或者戶型,單個(gè)樓層的售價(jià)與其成本自然就不是配比的。

　　(3)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制不當(dāng)

　　雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司大多依據(jù)國(guó)際管理經(jīng)驗(yàn)設(shè)立了內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu),但是成效卻不大,主要原因是國(guó)內(nèi)企業(yè)只模仿了內(nèi)部審計(jì)機(jī)制的外形,設(shè)置了機(jī)構(gòu),卻沒(méi)有學(xué)到內(nèi)部審計(jì)機(jī)制的核心,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)往往沒(méi)有財(cái)務(wù)審計(jì)實(shí)權(quán),審計(jì)報(bào)表的審批還是在領(lǐng)導(dǎo)手中,高度集中的財(cái)務(wù)集權(quán)設(shè)置,讓內(nèi)部審計(jì)部門的工作內(nèi)容大多流于形式,沒(méi)有起到監(jiān)督管理作用。

　　三、房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)管理的建議

　　面對(duì)日益加深的金融危機(jī),在行業(yè)、企業(yè)目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)式管控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)要防范資金斷流底線,開(kāi)創(chuàng)多元化融資渠道,加強(qiáng)企業(yè)大規(guī)模融資,遵守風(fēng)險(xiǎn)收益均衡原則,建立完善統(tǒng)一的財(cái)務(wù)系統(tǒng),對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理預(yù)測(cè)和防范,對(duì)資金的管理做到物盡其用。

　　(1)完善企業(yè)目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)

　　構(gòu)建內(nèi)部集團(tuán)資金結(jié)算中心是解決資金矛盾問(wèn)題的有效方式之一,各類單位在中心內(nèi)開(kāi)設(shè)收入戶和支出戶,通過(guò)資金預(yù)算管理,資金統(tǒng)籌管理,對(duì)資金進(jìn)行有效的綜合評(píng)估,挖掘資金潛力,降低資金風(fēng)險(xiǎn),提高資金調(diào)度的準(zhǔn)確性和及時(shí)性,將資金的預(yù)算、資金使用情況細(xì)化到每月每日,使得預(yù)算在不斷變化中接近實(shí)際應(yīng)用,為日后其他工程項(xiàng)目資金預(yù)算提高可行度和準(zhǔn)確性的建議。有效的會(huì)計(jì)系統(tǒng)控制位企業(yè)提供了真實(shí)完整,有效可靠地資金流動(dòng)信息,能夠幫助企業(yè)做出正確的經(jīng)營(yíng)決策,及時(shí)制定風(fēng)險(xiǎn)防范措施,促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈的有序運(yùn)行。

　　(2)推進(jìn)企業(yè)自身改善

　　企業(yè)自身要注重對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性的研究,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)背景、規(guī)模和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行全方位的研究,確定項(xiàng)目后,對(duì)市場(chǎng)供需情況、工程預(yù)算以及政策法規(guī)進(jìn)行全面分析,確定項(xiàng)目資金鏈能夠穩(wěn)定持續(xù)的拓展。

　　銀行借貸已經(jīng)不能滿足日益變化的房地產(chǎn)行業(yè)需求,房地產(chǎn)行業(yè)不能局限于當(dāng)前的融資方式,除了傳統(tǒng)借貸和風(fēng)險(xiǎn)投資以外,還要借助上市融資、信托投資的方式,注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),形成多元化融資資金鏈,提高項(xiàng)目資金流動(dòng)性。

　　在審計(jì)控制方面,現(xiàn)代內(nèi)部審計(jì)已不再是單一的財(cái)務(wù)審計(jì),其功能已經(jīng)逐步擴(kuò)展到了經(jīng)營(yíng)審計(jì)領(lǐng)域,側(cè)重對(duì)企業(yè)資產(chǎn)的安全、政策法規(guī)的遵循情況跟的內(nèi)容控制,有效的財(cái)務(wù)審計(jì)能夠?qū)ω?cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的資金使用舞弊情況,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警情況進(jìn)行及時(shí)準(zhǔn)確的預(yù)報(bào)。要保障審計(jì)功能發(fā)揮作用,要嚴(yán)格遵照財(cái)務(wù)審計(jì)制度,實(shí)習(xí)財(cái)務(wù)分權(quán)制度,利益先關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)、部門不能干涉審計(jì)部門的結(jié)果,加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)部分的獨(dú)立性,積極發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部審計(jì)管理監(jiān)督作用,從而為房地產(chǎn)企業(yè)資金使用的安全性提供保障。