不動產異議登記新建設改革要點

　　文章是一篇房地產論文，主要講述了不動產異議登記制度和新改革管理應用要點等等。本文選自：《中國房地產業(yè)》,《中國房地產業(yè)》雜志是中華人民共和國住房與城鄉(xiāng)建設部主管、中國房地產業(yè)協(xié)會主辦的唯一一本國家級房地產行業(yè)綜合性月刊。秉承“國家視野行業(yè)權威”的辦刊理念，著力打造中國房地產行業(yè)第一媒體。

　　摘要：異議登記的作成方式依據德國民法典第899條第2款的規(guī)定“根據假處分或者根據土地登記簿的更正牽涉到其權利的人的許可證書，進行登記。無須為發(fā)布假處分而證明異議人的權利受到了危害。”由此可見，德國法規(guī)定了的方式主要有兩種：一是經過更正登記所涉及權利人的同意，“該被涉及都即指對登記簿更正須作出登記同意表示的實際權利人或登記權利人”，“在為真實所有權人之利益時，登記同意人為登記權利人為的抵押權被錯誤滯銷之抵押權人利益時，其登記同意人為真實所有權人。”二則是經由法院的假處分。此外，在德國法上還涉及到其他作出異議登記的方式，如登記法官依職權作出，或依特定國家機關的囑托為之，以及單純依所有權人的申請為之，這些僅適用于法律有特別規(guī)定的情形下，不具有普適性。

　　關鍵詞：不動產等級,房產制度,房地產條例,房地產論文

　　在物權變動中，不動產一般采用登記的方式進行公示。無論是采意思主義物權變動模式的法國、日本還是采形式主義物權變動模式的德國、奧地利，公示無疑都是物權變動中兼顧靜態(tài)與動態(tài)財產兩種安全保護的必需。因為公示是指將物權變動的法律狀態(tài)通過一定的外在事實表現出來，使得物權變動當事人之外的任意第三人均可以通過該外部表象推斷出物權變動的法律事實或者是物權變動之后或之前的靜態(tài)的物權法律關系。在物權法上，不動產物權的公示方式一般乃是登記。不動產物權的登記是指權利人申請國家登記機關將不動產的有關事項記載于登記簿。登記作為不動產物權變動的公示方法，它的公示作用在采登記要件主義立法模式的國家中顯得更為絕對。因為登記確定地起到公示物權的作用，并且因此具有了公信力。在此情況下一旦登記錯誤，登記簿所記載的物權并非真實的物權狀態(tài)，如若第三人基于此對登記的信賴而與登記權利人進行交易并取得該不動產物權，則原權利人(真正權利人)的權利則受到損害。

　　異議登記旨在對登記錯誤狀態(tài)下的事實權利人或者利害關系人提供救濟的手段，通過在不動產登記簿上記載對該不動產，排除登記的公信力，排斥第三人的信賴，從而達到維護和救濟己身權利的目的。異議登記并不是一種終局的對錯誤登記的救濟，但它可以及時或臨時性的提供一種保護，并與更正登記結合形成了保護事實上的權利人和利害關系人的制度體系，是不動產物權法中的重要制度。

　　異議登記制度在德國法中有詳盡的規(guī)定，瑞士和日本民法也采納了異議登記制度。在我國民國時期的民事立法中也有規(guī)定。但在我國現行法律中尚無異議登記制度的規(guī)定。異議登記在我國似乎還沒有起到它應有的地位和作用。但在我國現時加緊制定物權法的進程中我們驚喜地看到了異議登記制度，雖仍有不盡完善之處，但這立法舉動仍是可贊的。筆者贊成在我國未來物權法中規(guī)定異議登記制度。

　　我國物權法草案第二修改稿第二十條規(guī)定了異議登記制度，具體表述如下：“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載錯誤的，有權向人民法院請求作出異議登記的地方裁定。根據人民法院異議登記的裁定，登記機構應當將該異議記載于不動產登記簿。”第二十一條第2款規(guī)定了異議登記的法律效果，即“登記更正后，原權利人在異議登記期間對該不動產作出的處分，登記更正后的權利人未追認的，不發(fā)生物權效力。”此草案二十、二十一條大致勾勒出了我國未來物權法中異議登記制度的框架。(1)異議登記申請的人為權利人和利害關系人;異議登記提起的原因是認為不動產登記簿記載錯誤的。(2)異議登記作出的法律程序為，有權申請異議登記的人向法院提起異議登記之訴，并由法院認可，作出異議登記的裁定，再由登記機構記載異議。(3)異議登記的法律效果并不在于凍結不動產登記簿，禁止原登記權利人處分該不動產。而是準許原登記權利處分不動產，只是與之交易的第三人承擔一定的風險。因為依據物權法草案二稿規(guī)定原登記權利人在異議登記期間的處分行為是一種待定的法律行為。一旦異議登記正確且而后又為更正登記，更正后取得登記權利人的地位的事實權利人對原登記權利人的處分不動產的行為有追認的權利，予以追認的則該處分行為發(fā)生物權效力;不予追認的，該處分自始無效。相反，在異議登記被證實為錯誤、失效的情形下，原登記權利人仍為正當的登記權利人，則其對不動產的處分自始有效。

　　但是該草案的規(guī)定仍有一些不盡完善之處，如未能清晰的界分異議登記和更正登記間的關系，異議登記是一種臨時性的救濟手段，更正登記才具有終局性。再者異議登記的作成方式單一且嚴格。異議登記系從他國繼受而來的制度，不妨在對他國立法例進行比較之后再結合我國的現實狀態(tài)來構建我國物權法中的異議登記制度。

　　二、各國立法例比較分析

　　(一)德國現行法上的異議登記制度

　　《德國民法典》第899條第一款規(guī)定：“在第894條的情況下，對土地登記簿正確性的異議可以被登記。”第894條則是涉及土地登記簿的更正的規(guī)定，“就土地上的某項權利，此種權利上的某項權利或者第892條第一款所稱種類的處分限制而言，土地登記簿的內容與真實的法律狀況不一致的，其權利未被登記或者未被正確登記的人或者因登記并不存在的負擔設定或者限制而受到侵害的人，可以向土地登記簿的更正牽涉到其權利的人請求同意更正土地登記簿。”從以上規(guī)定可得，在德國法中異議登記適用于土地上的權利或者是此種權利上的某項權利，是為保全既存的物權而設的登記，適用的條件等同于更正登記的條件，即土地登記薄記載的權利狀況與事實的權利狀況不一致，即登記簿與真實權利關系脫節(jié)的情況下。而登記簿的不正確可發(fā)生有以下狀況中：(1)物權合意自始欠缺、無效，或者嗣后被撤銷而喪失效力。德國法采物權行為理論，在債權公正合意之外尚有旨在發(fā)生物權變動效力的物權合意，物權合意的瑕疵自然會影響到物權變動的公示，因此可基于物權合意不存在或無效申請異議或者是更正登記。(2)“物權合意與登記之間的不一致。”。(3)“不體現于土地登記簿中的物權變動。”“土地物權變動上的規(guī)則為，僅是以法律行為方式的物權變動，才須以物權合意與登記為其要件，反之其他直接基于法律規(guī)定而發(fā)生的物權變動，則不以此二者為生效要件。”(4)土地登記機關的錯誤，如登記人員在工作中的過失或偏差。