企業(yè)單位房地產新管理運用技巧

　　文章是一篇房地產論文，主要講述了企業(yè)單位房地產經濟管理改革制度新應用措施方案等等。本文選自：《中國房地產金融》,《中國房地產金融》由中國房地產業(yè)協(xié)會金融專業(yè)建設銀行委員會主辦，是我國目前唯一一份經國家新聞出版署批準向國內外公開發(fā)行的房地產金融專業(yè)期刊，在社會享有一定信譽，其社會影響也較大。本刊編委會由國務院研究室、中國社會科學院、財政部、建設部、國土資源部、人民銀行、建設銀行、工商銀行、農業(yè)銀行等部門的專家組成。

　　摘要：就以居住為目的購買房地產購買者來說,其需求是接近剛性的,而以投資為目的購買房地產的購買者來說,其需求是純彈性的。目前的市場狀態(tài)是以居住為目的購買房地產的購買者直線上升,而以投資為目的購買房地產的購買者數(shù)量直線下降。近7個月來,杭州房價的連續(xù)下跌,也充分反應了房地產投資市場的趨冷。但是,因為以居住為目的購買房地產的買方力量存在,房地產價格不會出現(xiàn)理論上的暴跌,而是應該在兩者均衡的條件下趨于浮動。

　　關鍵詞：企業(yè)單位,房地產經濟,經濟制度,房地產論文

　　一、房價形成機制與房地產經濟

　　1.房價本身的形成直接誘因,來自購買方和出售方的協(xié)商議價。

　　只有房價在足夠多的購房者認同的區(qū)間內,房地產的成交量才可以得以保證。也就是說,表面上是房地產開發(fā)方的單方面定價,但實質上是房地產開發(fā)方與購房者之間的一種價格博弈。開發(fā)方的定價原則在于,如果成交量降低就會采用一系列的促銷措施,從一定程度上降低房價,而在其定價過程中會參考相似樓盤的報價,以確定自己的價格策略。

　　2.房地產經濟的產業(yè)鏈延伸。

　　房地產經濟是圍繞房地產開發(fā)和銷售的過程衍生出來的涉及到鋼材、水泥等建材行業(yè),勞務技術等服務行業(yè),房地產設計咨詢等創(chuàng)意科技類產業(yè)的綜合化的半封閉的經濟領域。同時延伸設計到房地產建材的原材料企業(yè)和因為勞務支持而帶動的區(qū)域經濟產業(yè)。而房地產成交價格指數(shù)是整個房地產經濟狀態(tài)的有效表達。

　　二、房地產成交價格影響因素分析

　　1.人們對于不同檔次居住用房產的需求對房價的影響。

　　就房屋的宜居性要求來說,不同購房者對于極高檔小區(qū)和基礎型小區(qū)均有所需求。這兩種需求雖然只是極端需求,但是反應了購買者對于房屋設施作為其居住用途上的不同要求。所以,單從2014年5月份數(shù)據來看,超過25每平米的住宅只有12%,這表明對于極高端房地產開發(fā)的開發(fā)商仍然對當前的房地產市場持謹慎態(tài)度。特別是在反腐工作日益緊張的今天,極高端房地產已經成為了高級官員購買房產的禁區(qū)。與此同時,有29%的房屋售價落在了15~25的區(qū)間中,26%的房屋售價落在了1~15的區(qū)間中,此兩者占據了所有房屋資源的55%。此數(shù)據表明了大多數(shù)購房者是認同這一價格區(qū)間的。而6元以下區(qū)間、6~8區(qū)間、8~1區(qū)間中分別占有的比例為3%、11%和19%,本文研究區(qū)間范圍中期價格分布呈現(xiàn)較為完整的正態(tài)分布。

　　2.投資用房產的需求對于房價的影響。

　　房地產泡沫的產生原因來自投資用房地產的投資人隨時可能撤出房地產市場,而近7個月房地產市場出現(xiàn)下跌的主要原因,也是來自多個領域的投資用房地產投資人撤出。這些領域的投資人主要來自可能涉腐涉貪的部分官員親屬、通過民間貸款運作投資用房地產的商人等。理論上講,因為投資用房地產之前囤積量的存在,以及投資人止損心理的存在,房地產售價可能出現(xiàn)成本倒掛的現(xiàn)象。

　　三、地產開發(fā)企業(yè)的對策

　　1.積極控制土地保有量和開發(fā)量的關系。

　　開發(fā)商對于土地的保有可以分為兩種形式,其一是完全融資保有,其二是完全自有資金保有。兩者的本質區(qū)別在于其購進土地的資金是否經過了前置貸款。事實上,房產開發(fā)企業(yè)即使不進行土地開發(fā),也可以完全通過土地的金融運作獲得相當豐厚的利潤。所以,到底將手中多少土地開發(fā)成房地產項目,是開發(fā)方需要平衡的問題。在市場條件不好的情況下,可以適當延長土地的持有期來換取更大的利潤。

　　2.合理調查市場,做好產品定位。

　　房地產銷售的利潤高低直接影響到房地產企業(yè)對土地開發(fā)的利潤。而通過詳實的市場調查,可以充分了解目標人群的購買欲望和購買力,以對房地產項目的定價和定位做好定位。只有充分科學的對項目進行價格和品質的定位,才可以使產品達到完美的標準。

　　3.實行集約式資金管理。

　　集約式資金管理是面對快速復雜化的房地產投資形式,各房地產企業(yè)紛紛上馬的一種新型的資金管理模式,這種資金管理模式下,會通過計算機軟件對投資預期收益和投資風險進行分析。因為系統(tǒng)采用了模糊計算法,通過復雜的高維度矩陣獲得多條件下的投資效益最終結果,使得企業(yè)的投資更加具有理性。