基于經(jīng)濟法層面的小產(chǎn)權房法律如何研究

　　房地產(chǎn)問題與許多人的生活有關。本文從小型房產(chǎn)的概念和存在的原因出發(fā)，從經(jīng)濟法的角度分析了現(xiàn)有小型房產(chǎn)的法律問題，并提出了基于小房產(chǎn)的小房產(chǎn)問題的法律解決方案經(jīng)濟法。接下來小編簡單介紹一篇優(yōu)秀經(jīng)濟法論文。

　　伴隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們居住條件的改善需求呈逐漸增加的趨勢，在這種背景下，一些和小產(chǎn)權房相關的問題便得以顯現(xiàn)。經(jīng)濟法作為國家從整體經(jīng)濟發(fā)展的層面出發(fā)，對我國社會公共性的經(jīng)濟活動進行干預、管理以及調控的法律規(guī)范，其在小產(chǎn)權房問題的調整方面有著重要的作用。本文從經(jīng)濟法的層面出發(fā)，對小產(chǎn)權房法律問題進行研究分析。

　　1 小產(chǎn)權房的定義以及存在的原因

　　1.1 小產(chǎn)權房的定義

　　小產(chǎn)權房的概念開始于20世紀90年代我國的民間，該概念主要是用來表現(xiàn)小產(chǎn)權房在權利上存在的缺陷[1]。從學術研究的層面來看，在小產(chǎn)權房的定義上也沒有統(tǒng)一，本文所研究的小產(chǎn)權房指的是：經(jīng)過或者沒有經(jīng)過我國各級政府或者村組織審批、認可，在集體土地上所進行的大規(guī)模商品化建設后，向本集體經(jīng)濟組織以外的購房者進行銷售的房屋。

　　1.2 小產(chǎn)權房存在的原因

　　從我國小產(chǎn)權發(fā)展的歷史來看，導致小產(chǎn)權房存在的原因主要是：在城市化進程不斷加速的情況下，以我國所實施的城鄉(xiāng)二元分割下的土地管理體制為基礎的農(nóng)民集體與地方政府的利益之間所進行的博弈[2]。同時，在房價的持續(xù)上漲這一經(jīng)濟因素的影響下，政府的宏觀調控存在一定的問題等多個方面的因素導致了小產(chǎn)權房的存在。

　　2 小產(chǎn)權房存在的法律問題分析

　　無論是普通法系國家還是大陸法系國家都沒有小產(chǎn)房法律問題處理方面的先例，因而使得我國在小產(chǎn)權房方面的法律問題處理上缺少一定的域外經(jīng)驗可供借鑒[3]。同時加之我國法律學術研究與實踐本身在小產(chǎn)權房產(chǎn)生后對小產(chǎn)權房治理的法律研究也相對較少，使得小產(chǎn)權房在治理過程中所要面對的法律問題較多。

　　我國《憲法》中規(guī)定集體土地使用權是可以轉讓的，而《土地管理法》卻規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地使用權不得出讓或者不得轉讓用于非農(nóng)業(yè)方面的建設。這就使得小產(chǎn)權房處于法律效力層次方面的立法困境，即一方面《憲法》確認其所具有的合法性，而另一方面《土地管理法》卻認為其違法，《憲法》的法律效力是高于《土地管理法》的。同時，從我國現(xiàn)有的立法情況來看，農(nóng)村集體土地所有權主體是農(nóng)民集體，而如何對農(nóng)民集體行使所有權進行具體的細化所存在的法律問題，導致農(nóng)村集體土地所有權主體存在著名存實亡的境地，主要表現(xiàn)在這些地方的農(nóng)村集體土地所有權的行使者實際上是村民委員會，而村委會很難確保其所代表的是農(nóng)民集體的利益。居民在房價過高的背景下，買了小產(chǎn)權房以后，由于小產(chǎn)權房法律保護方面的缺少，使得法院在對小產(chǎn)權房買賣發(fā)生糾紛進行處理時就要面對司法方面的問題。這是因為小產(chǎn)權房買賣合同的標的不僅僅只有房屋，通常還包括了宅基地使用權，而我國法律規(guī)定只有農(nóng)民才能享有宅基地的使用權，這就使得法院通常會判決該買賣合同無效。但是，我國現(xiàn)行的《合同法》中所確定誠實信用原則等，又可以說明小產(chǎn)權房的買賣雙方是在自愿平等的基礎上所做出來的真實意思表示，因而該房屋買賣合同是有效的。

　　簡而言之，小產(chǎn)權房存在的法律問題的處理，需要結合我國現(xiàn)有法律規(guī)定的實際情況，以小產(chǎn)權房的情況為基礎靈活地應對[4]。

　　3 基于經(jīng)濟法層面的小產(chǎn)權房法律問題解決策略

　　從經(jīng)濟法層面的小產(chǎn)權房法律問題的解決策略來看，主要是針對現(xiàn)有的情況，根據(jù)不同的實際情況采用不同的處理方法。

　　3.1 小產(chǎn)權房合同的處理

　　在小產(chǎn)權房合同的處理上分為兩類，一類是非法的小產(chǎn)權房合同，這種指的是由于標的物本身違法，導致的該小產(chǎn)權房合同應自始無效，這類的小產(chǎn)權房合同所涉及的房屋本身應有行政機關強制拆除，同時不應給予補償[5]。另一類小產(chǎn)權房，由于符合城市發(fā)展規(guī)劃的要求，并且房屋質量合規(guī)，在補辦各類手續(xù)以及補繳包括土地出讓金差價等各類費用的情況下轉化為合法的房屋所有權，可以參考現(xiàn)有的城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用房、限價房的現(xiàn)有政策進行處理，將這部分小產(chǎn)權房納入住房保障體系之中。

　　3.2 小產(chǎn)權房本身的處理

　　對于不符合我國城市發(fā)展規(guī)劃的小產(chǎn)權房，同時還包括雖然符合城市發(fā)展規(guī)劃但是建筑質量不合格的小產(chǎn)權房應該堅決拆除[6]。由于拆除此類小產(chǎn)權房給購房人造成的經(jīng)濟損失，應當由開發(fā)該類小產(chǎn)權房的村委會、出賣單位及違規(guī)審批單位以及購房人等共同承擔。

　　3.3 市場調控的優(yōu)化

　　從我國的實際情況來看，我國政府不但要讓我國的居民實現(xiàn)買得起房子的愿望，同時還應對房地產(chǎn)市場調控進行優(yōu)化，只有這樣才能從小產(chǎn)權房產(chǎn)生的原因上入手，從根本上解決小產(chǎn)權房所面臨的法律問題。這就需要從市場的角度出發(fā)，根據(jù)小產(chǎn)權房所在區(qū)域的不同情況，采取不同方法來解決小產(chǎn)權房所面臨的法律問題，進而有針對性的解決問題。

　　綜上所述，基于經(jīng)濟法層面的小產(chǎn)權房法律問題的解決是一項動態(tài)的系統(tǒng)化工程，需要多方面的共同努力才能夠完成[7]。從我國現(xiàn)有的情況來看，小產(chǎn)權房法律問題的解決還有很長的路要走，這就決定了基于經(jīng)濟法層面的小產(chǎn)權房法律問題的解決策略，需要從社會實踐出發(fā)不斷地進行動態(tài)的調整，只有這樣才能從根本上促進小產(chǎn)權房法律問題的有效解決。

　　參考文獻：

　　[1]席典玉，陶思惠.試論小產(chǎn)權房的所有權歸屬[J].法學研究，2013(1)：54-55.

　　[2]喬迪，喬霞.論我國“小產(chǎn)權房”合法化的實現(xiàn)與障礙[J].黑龍江省政法管理干部學院學報，2012(1)：70-72.

　　[3]劉曉霞.“小產(chǎn)權房”面臨的法律難題及其破解[J].法學雜志，2012(5)：61-65.

　　[4]馮張美.“小產(chǎn)權房”出路探究——基于地役權的制度創(chuàng)新[J].法治研究，2012(5)：70-75.

　　[5]黃澤勇.小產(chǎn)權房國有化：治理小產(chǎn)權房的可選途徑[J].西華大學學報(哲學社會科學版)，2012(10).

　　閱讀期刊：國際經(jīng)濟法學刊

　　《國際經(jīng)濟法學刊》Journal of International Economic Law(季刊)1998年創(chuàng)刊，原名《國際經(jīng)濟法論叢》;自創(chuàng)刊以來，被公認譽為具有業(yè)內(nèi)影響力的雜志之一。是全國性、開放性的國際經(jīng)濟法專業(yè)優(yōu)秀學術著述的匯輯，是國際經(jīng)濟法理論界與實務界筆耕的園地、爭鳴的論壇和“以文會友”的平臺。